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業主委員會運作情況分析，業主如何維權 文昌高隆灣房地產，高隆灣房價不管是漲還是跌，有高隆灣買房需求的人都要挑選心儀的、性價比醉高的房子。

要是我們所居住的小區物業不作為，交著物業管理費卻不可以得到應有的服務，就會造成業主的不滿。這時，業主們往往會聚集起來，集體維權，要求物業做出承諾，達到自己的目的。需注意的是，業主維權時要理智，不可以造謠、更不可以辱罵使用暴力手段，要拿出有力證據，同時還需要有業主委員會代表通過行政方式或走正規的法律方式開展維權。

業主委員會運作體系是我國物業管理體系中重要的組成部分，業主委員會也是物業管理市場的重要主體之一。由于受我國物業管理發展的歷史及整個社會民主、法制觀念、意識的局限，目前我國業主委員會運作體系還不成熟，矛盾和糾紛時常發生，這在一定程度上影響了物業管理的發展。對業主委員會運作情況的分析，有助于加強我們對物業管理市場的深度了解，找出制約物業管理發展的癥結，從而推動物業管理的健康、快速發展。

一、我國業主委員會體系的運作歷程

1991年，萬科天景花園的供配電問題直困擾著物業管理公司，長期以來都得不到有效解決。后來由于一個業主的幫忙，難題竟在短時間內順利解決。這件事使萬平斗物業公司在驚喜的同時，也使他們萌生了新的想法能否成立一個業主組織來與物業公司一起對小區實施管理？集合業主與物業公司的力量，在小區管理中形成合力，許多以往解決不了的問題也許會找到新的解決辦法。在借鑒香港、新加坡經驗基礎上，1991年9月，全國第一個\“業主管理委員會\“組織在深圳萬科天景花園正式成立。萬科天景花園業主管理委員會運作模式在深圳逐步推廣，并在深圳物業管理的運作過程中取得了相當好的成效。1994年6月，在《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中，業主委員會運作體系被寫進其中，并得到了正式確認。作為全國第一部物業管理條例，《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》在物業管理行業發展中產生了巨大的影響，成為全國各地制定物業管理法規的重要依據和參照標準。因此，隨著全國物業管理的發展z深圳的業主委員會運作體系也被全國各地紛紛采納，業主委員會運作體系被推廣到全國各地。

在2003年9月，日國家《物業管理條例》頒布實施之前，就全國而言，各地對業主委員會的定性、地位、權限等一直很模糊、混亂和不統一。如在法院判案過程中，經常出現有的地方法院認定業主委員會有民事訴訟的主體資格，有的地方沒有，同一類型的案例在全國經常會出現兩種截然不同的判決結果。

2003年9月開始正式實施的國家《物業管理條例》對業主委員會進行了一定范圍的定性，把業主委員會定性為業主大會的執行機構，但業主委員會的性質和法律地位也并未做出明確規定。相對于以往深圳業主委員會的運作情況而言，國家《物業管理條例》中業主委員會的權限受到了一定程度的限制。

二、業主委員會主任、委員的綜合素質分析

由于業主參與業主委員會不同心態和目的的驅使，使參加業主委員會的人群有了特殊的特征。我們對業主委員會主任、委員的綜合素質進行了觀察和分析，我們發現當選業主委員會主任委員的綜合素質基本上分為兩個極端：即綜合素質特別高和綜合素質特別低，綜合素質處于中等很少見，這與一般的選舉結果產生了鮮明的對比。此外，單位產權物業，如一棟住宅樓里有一家銀行單位等，由其單位指派參加的業主委員會委員的綜合素質一般處于不確定狀態，目H綜合素質呈現低、中、高的機率都有可能。但這種情況在總的業主委員會運作體系中所占的比率還是比較低的。

三、業主委員會主任、委員的參與心態分析

我們對業主委員會主任、委員的心態進行了觀察和分析，我們也發現，業主參與業主委員會的動機和心態也有兩個極端。部分業主為人很正直、有良好的社會責任感和社會公益心以及良好的綜合素質，他們站出來免費、義務為全體業主服務完全是為了維護全體業主合法的權益，配合物業管理公司搞好物業管理。另一部分業主把進入業主委員會當成謀求自己私利的工具，甚至把它當作自己事業的輔助手段。如要求物業管理公司為自己安排人員就業，減免自己的物業管理費和停車費甚至水電費。還有少數業主委員會主任，委員，勾結其他的物業管理公司要炒掉原來的物業管理公司。目前后一種現象在業主委員會運作過程中還占較大比例。這也是目前業主委員會運作體系不成熟的重要表現;

四、業主委員會成立現象分析

1、業主委員會成立難度大

業主委員會成立難度大主要表現在以下幾個方面：一是業主的產權意識、維權意識不強，不少業主不愿意參與業主委員會，甚至連選舉投票都不愿意參加；二是業主對物業管理的認識和需求不一樣，很難形成共同的觀點，形成一致的行動；三是物業特別是住宅小區業權分散，業主戶數較多，組織召開次業主大會本身非常回難，通過業主大會按正規程序選舉業主委員會就更加困難；四是業主大會召開、業主委員會選舉要在政府物業管理行政主管部門和居民委員會的指導和監督下進行（目前有的地方法規要求居委會參與，有的地方法規則沒有此要求），但往往政府相關部門人員精力有限，組織召開一次業主大會困難就更大；五是受召開業主大會的場所及經費所限，等等。

2、業主委員會成立阻力大

業主委員會成立的阻力主要來自以下幾個方面一是來自原海南房地產開發商的阻力在海南房地產開發過程中，海南房地產開發商可能存在諸多的問題，如開發質量問題、辦理產權證問題、配套設施及服務承諾不到位問題以及海南房地產開發商將共用場地占為已有等。海南房地產開發商害怕成立業主委員會，他們擔心成立業主委員會后業主有了一個組織來對付他們。一般情況下，海南房地產開發商總是想阻止成立業主委員會，目前很少有海南房地產開發商會主動支持成立業主委員會的。二是來自現管物業管理公司的阻力.現管物業管理公司害怕成立業主委員會后會對他們的工作形成壓力，如害怕業主委員會對物業管理工作的監督。對物業管理財務的檢查，甚至會害怕業主委員會炒掉他們。在現實中，確實存在業主委員會一成立就要求降低物業管理管理費或馬上就要炒掉原物業管理公司的例子。所以一般情況下，物業管理公司特別是海南房地產開發商下屬的物業管理公司不希望成立業主委員會，他們在很多時候還阻止成立業主委員會。二是來自一些既得利益者的阻力如一些共用區域被某些業主擅自占有，業主擅自改變了物業的使用功能，亂搭建影響了他人的生活等。這些既得利益者也不希望成立業主委員會，甚至會阻止成立業主委員會，他們也害怕成立了業主委員會后，自己的既得利益可能就沒有了。

以上就是業主與物業的相關知識內容。業主大會是由同物業管理服務區內的所有業主組成的，業主委員會則是由所有業主選取的業主代表組成，并監督物業公司管理運作的民間組織。希望以上內容能夠幫助到您，了解更多業主及物業知識，請您關注房天下知識！

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